回望2016，如果問你過去一年最后悔的事是什么？很多人會給出同一個答案：沒買房！

2016年最火最熱的關鍵詞毋庸置疑是“房子”。無論身處在餐廳、地鐵、辦公室，還是茶余飯后、親朋相聚，最熱門的話題總是繞不開房價，樓市此起彼伏牽動著所有人的神經(jīng)。

這一年，樓市從量價齊漲到成交“腰斬”，從高價地塊到熔斷停拍，從去庫存到調(diào)控加碼，房子的概念從超過股市快速升值，回歸到“用來住”的最樸素屬性……一系列眼花繚亂的變化組成了今年房地產(chǎn)市場的全景圖。

樓市是個圍城，你正站在哪？

樓市中的那些人

剛需購房者：晚買不如早買2016年火遍全國的樓市，讓不少剛需購房者措手不及，手上那點錢跟不上房價瘋漲的速度，很多人從觀望到焦慮再到追趕入市。

“今年我家買房就像經(jīng)歷了一場大戰(zhàn)。”來到天津上班后第一次買房的小顧回憶起自己買房過程用了這樣一句話評價。“我們買房子是自己住的，這么大事本來想一定得好好挑挑，可越看越發(fā)現(xiàn)，完全沒有機會讓我們選，能買到就不錯了。”小顧家在外地，父母除了首付上的支持，一切決策只能靠自己，“看著房價天天漲，錯過了一套又一套房子，手里這點錢，能買的面積越來越小，有一度我焦慮得天天睡不好。”

小顧的單位在和平區(qū)，本來看上了一套距離單位很近的房子，但房主在一天之內(nèi)就要提價20萬，這讓她無法接受。后來幾經(jīng)周折，小顧無奈地發(fā)現(xiàn)，不管房價如何變化，該出手時就得出手，既然剛需加入樓市“游戲”是早晚的事，那就晚買不如早買。

在勉強湊了近100萬首付款后，她先后看了十幾套房，但是看的房子越多，選房的標準越低，從放棄低樓層到放棄好戶型，最后放棄房屋朝向要求……即便如此，可選擇的房源還是越來越少，房主基本沒有議價空間，坐地起價也是常事。

折騰了大半年后，在樓市成交鼎盛的8月份，小顧終于花220萬元搶到了和平區(qū)一套60多平方米、房齡近30年的二手房。“哪怕現(xiàn)在條件有限買的房子舊了點小了點，但是地段位置好，以后不愁出手，還能再換。如果不買，剛需會一直被動。”她感慨，“平時買套衣服花幾百塊還得猶豫幾天，但買套房上百萬真的得分分鐘做決定。”

改善投資者：進退兩難的“夾心層”

在樓市大潮中，改善和投資型購房者是為了改善居住條件或者把手里的存款變成投資而買房，希望通過買房搭上房價這趟高速駛進的列車，讓自己的資產(chǎn)保值、增值。他們即扮演著買房者又扮演著賣房者的雙重角色。樓市壓力雙向傳導讓這些改善、投資型購房者陷入了進退兩難的“夾心層”。

家住南開區(qū)的劉女士，去年一年為買房飽受煎熬。一方面看著房價一路漲，為自己要賣的房子升值而高興，另一方面又期盼要買的房子別漲得太快。這種矛盾的心理讓不少跟她一樣的購房者停下了入市的腳步。

劉女士在南開區(qū)五馬路附近有一套一百平方米左右的兩室，因為屬于重點學區(qū)片，房源炙手可熱，完全不愁賣，掛牌單價高達6萬元。去年本想添上幾十萬，換到梅江去買一套三居室大戶型。但是面對房價幾乎以周為周期的上漲，劉女士越發(fā)不敢輕易邁出這一步。“我們也看了好多套房，但沒有價格和房子都合適的，拖來拖去，到后來要想換成三室，大約得添上兩百萬左右了。”劉女士十分苦惱，繼續(xù)換房，幾百萬元的房款差價，實在無法承受；可現(xiàn)在不換，以后可能機會更小。糾結(jié)反復，最終還是下不了決心邁出這一步，只能繼續(xù)觀望。

同樣是看了一年房子還沒買到的徐老師，如今還在繼續(xù)看房奔波的路上。為了給年邁的父母換一套低樓層、離自己家近方便照顧的房子，他已經(jīng)整整跑了一年。

去年春節(jié)后，徐先生剛開始找房子，很快看上了一套白堤路附近的二手房，跟房主談妥后，第二天簽約他只是晚到了一小會兒，房子就被另一買主搶著簽了合同。當時他還沒意識到，后來這一狀況會在漫長的看房之路上屢屢出現(xiàn)。

此后一年里，他一路看房一路受挫，有的房主坐地漲價幾十萬，有的同一時段十多家買主同時看房。樓市升溫，讓房主心態(tài)不斷拔高，報價隨時上調(diào)，熱門地段二手房價格甚至超過了新房出現(xiàn)“倒掛”。

與其花高價買套二手舊房，還不如買新房。于是徐老師開始研究新房市場。“去年樓市新政出臺不少，本想著房價會不會降點，但后來發(fā)現(xiàn)，新房樓盤先不說價格高低，光是房源緊張一點就擋住了很多人，各個樓盤排卡、搖號，買上房子全憑運氣。還有的樓盤不斷推遲開盤時間，拖后幾個月，積壓的等房者就更多了。”不久前，在華苑外環(huán)線外一個品牌開發(fā)商的新樓盤開盤，500多套房源吸引了超過5000購房者爭搶。“這么小的概率有運氣買上房，還不如去買彩票。”

中介經(jīng)紀人：現(xiàn)在市場才正常“我們這個行業(yè)其實沒有所謂的淡季，只要經(jīng)紀人夠努力，淡季一樣能把房子賣出去。”元旦假期，我愛我家雅安道店店長張華山?jīng)]休息依然在店里忙碌，希望春節(jié)前最后一個月再多做幾單。

得益于樓市高歌猛進，2016年房屋中介行業(yè)，迎來了過去幾年里最紅火的“豐年”，幾乎每個從業(yè)經(jīng)紀人都收獲頗豐。

入行已經(jīng)5年的張華山，自己掌管著一家門店，手下有十幾個經(jīng)紀人，算是業(yè)內(nèi)經(jīng)驗豐富的前輩。談到2016年樓市，張華山顯得很平靜：“去年6到8月份的時候，樓市火得很不正常。10月后受政策影響市場冷下來了，其實這才是最正常的狀態(tài)。”

從他所在門店數(shù)據(jù)看，去年10月之前，幾乎每個月成交的業(yè)績都比往年同期翻了一番甚至更多，房屋成交額月均在3000萬元上下，經(jīng)紀人每賣出100萬元的房子，傭金大約能拿到六七千。

這一波樓市熱潮，毫無意外地引發(fā)了中介行業(yè)的廝殺，互聯(lián)網(wǎng)電商中介以明顯低于實體中介的0.5%傭金一度引發(fā)買房人追捧，時常出現(xiàn)實體門店客人“跳單”去電商中介成交的現(xiàn)象。在張華山看來，“最開始這種情況確實一度比較明顯，既然傭金比例爭搶不過，那就得拼服務，慢慢隨著市場競爭常態(tài)化，很多老客戶又回來了，口碑和服務才是市場最終的檢驗標準。”

張華山所在的雅安道片區(qū)，靠近南開、紅橋、西青三區(qū)交界，二手房價相對較低，成交以兩室房源為主，總價大約在150到200萬元左右。“這里買房的主要是剛需和改善型購房者，也有部分外地客戶為了落戶購房。”他店里一位經(jīng)紀人曾做成了一單北京客戶購房，緊接著這位客戶一下子又帶來了6位北京客戶。

談到去年市場的特點，張華山說，最明顯的就是買房和賣房人心態(tài)隨著市場起伏。“最快成交的從掛出房源，到簽合同只用了1個小時。最慢的成交用了大半年，因為房主對房價拿不準，不斷調(diào)價只能不斷找新買主。”張華山說：“購房者除了買漲不買跌，買房要考量的東西也越來越多，早已不是憑著經(jīng)紀人三寸金舌就能成交的時代。”

自“9.30”限購重啟后，樓市明顯降溫，中介行業(yè)有些經(jīng)紀人離開了，門店的生意也冷清了不少。“樓市就是一個起起伏伏的市場，經(jīng)紀人要高處不驕、低處不燥。我們店里經(jīng)紀人都沒有走的。過完年，打算著重推一下新的長租公寓產(chǎn)品，每年開春都是租賃市場最好的旺季，抓住機會，不局限于賣房，我們能做得還有很多。”

樓市中的那些事

梳理2016年津城樓市關鍵詞

2017：普漲行情難再現(xiàn)近日，中指研究院對全國38個一二線城市，就產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口流向及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)情況進行梳理和研究，分析預測2017年房地產(chǎn)市場走向。

中指研究院指出，長期來看，住房價值仍主要體現(xiàn)在其住居功能屬性，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的核心要素在于人口，無論是資源的凝聚還是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終都將體現(xiàn)為人口的聚集，人口規(guī)模決定了城市住房需求的總量。從全國來看，天津、重慶、杭州等城市經(jīng)濟規(guī)模與增速均呈現(xiàn)“雙高”，城市定位明確，發(fā)展前景突出。共同特點是在逆市中主動求變，依靠創(chuàng)新大力發(fā)展符合地區(qū)優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè)，從而實現(xiàn)經(jīng)濟快速增長。目前，天津已超越北京、上海成為近五年人口增長最多的城市，京津冀成為新的人口聚集地，大量人口為房地產(chǎn)市場帶來了持續(xù)需求。

2011-2015年一二線城市年均新增常住人口分類

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局、人口普查數(shù)據(jù)。

中指研究院認為，2017年我國房地產(chǎn)的基本政策目標將以“穩(wěn)定”為主，市場將逐步回回理性。經(jīng)過去年快速上漲，房價已經(jīng)攀升至較高水平，2017年政策收緊疊加外部環(huán)境等因素，一二線城市樓市量價將進入調(diào)整階段。

房地產(chǎn)市場基本上呈現(xiàn)三年一個周期的循環(huán)規(guī)律，2017年為此輪周期末期。因此，2016年的普漲行情難以再次出現(xiàn)，房價過快上漲的熱點城市，價格將面臨調(diào)整壓力，但不同的城市仍存在市場機會。具體來說，一線城市步入存量房時代，新房開發(fā)建設的市場空間不斷被壓縮，城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來主題，租房市場也有望成為行業(yè)新機遇。二線過熱城市房價空間被透支，“量價回調(diào)”成大概率事件，但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市，將成為下一個發(fā)展的新風口。位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。天津作為京津冀都市圈核心組成部分，受益于城市群發(fā)展，潛力逐漸顯現(xiàn)，目前天津人均住房面積遠低于多數(shù)二線城市，2017年量價將進入平穩(wěn)期，未來仍有較大發(fā)展空間。