案例回放

　　X招標公司受采購人H的委托，就H單位“物業(yè)服務項目”進行招標。該項目共有15家物業(yè)服務公司參與競標。經(jīng)過評標委員會評審，采購人H確認，A公司以最低價中標。

　　最終采購人與A公司簽訂的政府采購合同約定，提供物業(yè)服務的期限為三年，合同期內(nèi)合同價格不變。然而，在合同履行至第二年，地方最低工資標準由原來的1630元/月調整到1770元/月。這樣一來，嚴格按照招標文件規(guī)定的至少配備60名保安人員的要求，A公司不僅毫無盈利可言，甚至要虧本運營。于是多次向采購人H提出，希望對第二年合同價格進行適當調整，但均未得到采購人H的同意。

　　引出問題

　　87號令對物業(yè)服務采購將產(chǎn)生哪些影響？

　　專家點評

　　本案例中，中標人A公司之所以在履約的第二年多次向采購人H提出合理調整價款的請求，根源在于物業(yè)服務類項目中，人員工資幾乎占了供應商投標報價的全部，而供應商投標時，報價是按照當年當?shù)刈畹凸べY標準測算出來的數(shù)字，并未考慮用工成本逐年增加的因素，而實踐中很多項目采購時即明確合同期限為三年、合同期內(nèi)價格不變。對于采購人H來講，按照雙方當初的約定履行合同并無不妥，作為行政事業(yè)單位，不能隨意提高合同價格。

　　最低工資標準上調，意味著保潔、保安等服務人員的基本工資相應提高，伴隨著基本工資的提高，其獎金、社保繳費額、加班費都要相應地增加。如此，每月每人實際的用工成本增長幅度并不僅僅是最低工資標準的增幅。在上調之前已是勉強盈利提供服務，上調之后無法盈利就成了這家中標企業(yè)不得不面臨的困境。為了避免自己接下來兩年服務期內(nèi)虧本，擺在中標企業(yè)面前的只有三種路徑：1、與采購單位協(xié)商一致，簽訂補充協(xié)議對價格進行調整；2、減少人員配置；3、對工人的工資福利待遇不予上調。然而，除非第一套方案得到落實，否則，其他兩種路徑中標企業(yè)都可能面臨違約或違法的法律風險。

　　據(jù)了解，中標之后盈利微薄甚至虧本履約的物業(yè)服務公司并不在少數(shù)。近年來，隨著物價和人力成本的逐年上漲，市場競爭的日益激烈，物業(yè)服務企業(yè)利潤空間不斷減少，生存狀況普遍堪憂。為了在市場上保有實力，尋求進一步的發(fā)展，很多企業(yè)積極參與政府采購物業(yè)服務的公開招標項目中來。然而，現(xiàn)實情況是僧多粥少，為了能夠中標，投標企業(yè)不斷壓低投標價，甚至是不計成本地報價。但是，以最低價中標的企業(yè)在履約過程中不僅自己要面臨幾乎無利、虧本的困境，其服務的質量也不盡如人意，往往不能全面地達到采購人的要求。也有中標企業(yè)，通過各種“溝通、協(xié)調”，政府采購合同簽訂后，通過簽訂補充協(xié)議的形式，適當提高合同價格，以確保中標物業(yè)公司的盈利，但這種情況，可能面臨采購人更換領導，補充協(xié)議履行將成為問題。

　　這種最低價中標所導致的惡性競爭，被業(yè)界形象地稱作“餓死同行、累死自己、坑死業(yè)主”現(xiàn)象。87號令的出臺和實施，對物業(yè)服務企業(yè)以及整個行業(yè)來說，無疑是一個利好消息，這種局面將有望得到扭轉。主要體現(xiàn)在以下三個條款中，分別是：投標人報價明顯低于其他報價應證明其合理性；采購人按照市場調查、價格測算等情況確定采購需求；采購人可邀請落標供應商或第三方機構參與驗收。

　　87號令第六十條規(guī)定：“評標委員會認為投標人的報價明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價，有可能影響產(chǎn)品質量或不能誠信履約的，應要求其在評標現(xiàn)場合理的時間內(nèi)提供書面說明；投標人不能證明其報價合理性的，評標委員會應將其作為無效投標處理。”其中“報價明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價”相較于18號令中的“報價明顯不合理或者低于成本”，可操作性得到了大大提高。之前囿于沒有相關規(guī)定明確“明顯不合理”、“低于成本價”相應的標準，以及界定主體，導致這一規(guī)定形同虛設。87號令為了解決這一問題將原規(guī)定修改為“明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價”。如此，如果投標人不顧成本惡意追低，就有可能要“自證清白”，無法給出合理說明的話就會被作為無效投標處理。

　　在物業(yè)服務招投標項目中，采購人往往要求服務的人員不得少于一個具體的數(shù)字。一旦用工人數(shù)確定下來，根據(jù)當年的最低工資標準、社保繳費基數(shù)等，就可以測算出最低的用工成本，再加上其他比如保潔工具、維修工具、耗材方面的成本，可以得出一個總的成本。如果投標企業(yè)低于這個總成本報出一個明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價，那么他的投標就很可能被作為無效投標處理。這種法律后果導向可以有效減少招投標活動中投標企業(yè)不計成本惡意競價的行為，正面引導企業(yè)回歸到良性競爭關系中來。

　　87號令第十條規(guī)定：“采購人應對采購標的市場技術或服務水平、供應、價格等情況進行市場調查，根據(jù)調查情況、資產(chǎn)配置標準等科學、合理地確定采購需求，進行價格測算。”這一條款是新增條款。物業(yè)服務招投標項目中，投標企業(yè)低于成本報價，其中有部分是由于采購人在招標前確定的預算金額不合理。當預算金額與測算下來的總成本相當，或者還不能完全覆蓋總成本，那么投標企業(yè)在此基礎上報價，只可能更低，中標之后虧本運營就在所難免。如此，對于采購人來說，看似提高了政府采購資金的使用效益，實則違背了促進中小企業(yè)發(fā)展這一初衷。如果采購人對物業(yè)服務市場進行前期市場調查，了解物業(yè)服務行業(yè)人員組成特點、人員工資、福利水平等情況之后，再決定預算金額，這樣會比以往沒有經(jīng)過調查環(huán)節(jié)直接決定預算要更符合實際需求。因此可以預見，87號令出臺實施后，政府采購物業(yè)服務招投標項目中預算金額將更趨合理。

　　87號令第七十四條規(guī)定：“采購人應及時對采購項目進行驗收，可邀請參加本項目的其他投標人或第三方機構參與驗收，其意見作為驗收書的參考資料一并存檔。”在以往，驗收環(huán)節(jié)存在諸多問題，這其中的原因是多方面的：有的是因為采購人沒有專業(yè)技術人員，對需驗收的對象即服務缺乏了解與認識，在驗收時只能作表面功夫；有的是因為責任心不強，驗收時覺得過的去就行，反正不是自己家的事情；有的是因為礙于面子或者拿了中標企業(yè)的好處，對問題睜一只眼閉一只眼，默許供應商質量較差的服務。87號令這條新定，會使這些問題得到有效遏制。雖然該條規(guī)定中“邀請參加本項目的其他投標人或者第三方機構參與驗收”前面用的措辭是“可以”而非“應當”，但因為法律賦予了采購人這項權利，一旦采購人決定邀請參加本項目的其他投標人或第三方機構參與驗收，其驗收結果的公平公正性將大大提高。所以，這項規(guī)定對中標物業(yè)公司來說將會是其完成誠信履約的“緊箍咒”，這將有力地遏制住某些物業(yè)公司意圖低價中標、服務打折的企圖，有利于促進物業(yè)服務企業(yè)由單純追求價低向追求優(yōu)質優(yōu)價轉變。這對于一向以誠信經(jīng)營、質量為上為目標的物業(yè)服務企業(yè)來說，也是重大利好消息。

　　法規(guī)鏈接

　　《對物業(yè)服務采購將產(chǎn)生哪些影響》（財政部令第87號）

　　第十條　采購人應當對采購標的的市場技術或者服務水平、供應、價格等情況進行市場調查，根據(jù)調查情況、資產(chǎn)配置標準等科學、合理地確定采購需求，進行價格測算。

　　第六十條　評標委員會認為投標人的報價明顯低于其他通過符合性審查投標人的報價，有可能影響產(chǎn)品質量或者不能誠信履約的，應當要求其在評標現(xiàn)場合理的時間內(nèi)提供書面說明，必要時提交相關證明材料；投標人不能證明其報價合理性的，評標委員會應當將其作為無效投標處理。

　　第七十四條　采購人應當及時對采購項目進行驗收。采購人可以邀請參加本項目的其他投標人或者第三方機構參與驗收。參與驗收的投標人或者第三方機構的意見作為驗收書的參考資料一并存檔。（來源-政府采購信息網(wǎng) 作者：徐勇 吳娜）